تُعدّ شروط اخلاء العقار من أهم الجوانب القانونية التي تنظّم العلاقة بين المالك والمستأجر، إذ تحدد متى وكيف يمكن إنهاء العقد وإخلاء العين المؤجرة دون إخلالٍ بحقوق أي طرف. فالإخلاء لا يتم بقرار فردي، بل يخضع لضوابط قانونية تحمي المالك والمستأجر معًا، وتضمن تحقيق العدالة والتوازن بين حق الملكية وحق السكن.
ويشير مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم إلى أن تنفيذ الإخلاء لا يكون إلا وفق أسباب محددة نص عليها النظام، مثل انتهاء مدة العقد أو الإخلال بالشروط المتفق عليها. كما يشدد المكتب على أهمية معرفة هذه الشروط لتجنّب النزاعات وضمان سير العلاقة الإيجارية وفق الأطر القانونية السليمة.
أهم شروط اخلاء العقار في السعودية
يخضع إخلاء العقار في النظام السعودي لضوابط قانونية دقيقة تضمن حماية حقوق المالك والمستأجر معًا، فلا يجوز تنفيذ الإخلاء بطريقة تعسفية أو دون مبرر نظامي،وتختلف شروط إخلاء العقار بحسب طبيعة العلاقة الإيجارية ونوع العقد، إلا أن النظام حدد مجموعة من الحالات التي يُسمح فيها بالإخلاء، من أبرزها:
انتهاء مدة العقد دون تجديده: إذا انتهت المدة المحددة في العقد ولم يتم الاتفاق على تجديده، يلتزم المستأجر بإخلاء العقار وتسليمه للمالك.
التخلّف عن سداد الإيجار: عند امتناع المستأجر عن دفع الأجرة في المواعيد المحددة بالعقد، يحق للمالك بعد الإثبات النظامي طلب الإخلاء.
مخالفة بنود العقد أو إساءة استخدام العقار: مثل استخدام العقار في أنشطة غير قانونية أو إلحاق ضرر به.
إحداث أضرار جسيمة في العقار: إذا تسبب المستأجر في تلفيات كبيرة أو تغييرات جوهرية بالعقار تؤثر على سلامته أو قيمته، يحق للمالك طلب الإخلاء.
تأجير العقار للغير دون إذن المالك: وهي من الأسباب التي تخوّل المالك المطالبة بالإخلاء الفوري.
حاجة المالك الشخصية للعقار: إذا ثبت أن المالك أو أحد أفراد أسرته بحاجة فعلية لاستخدام العقار للسكن أو الاستعمال الشخصي.
ويؤكد مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أن الالتزام بهذه الشروط قبل اتخاذ أي إجراء نظامي يحافظ على حقوق الطرفين ويمنع تصاعد النزاعات، إذ إن النظام السعودي نظم عملية الإخلاء بدقة لضمان العدالة والاستقرار في العلاقات الإيجارية.
يُعتبر المحامي سعد الغيضان محامي أحوال شخصية في الدمام يقدم حلولاً قانونية متكاملة في قضايا الطلاق، الحضانة، والنفقة باحترافية ومصداقية.
الدور القانوني للمحامي في قضايا إخلاء العقار
تحليل العلاقة التعاقدية: مراجعة عقد الإيجار بدقة للتأكد من صحته النظامية وتحديد أسباب الإخلاء المشروعة.
إعداد الإنذارات القانونية: صياغة إنذار الإخلاء أو المطالبة بالسداد بصيغة نظامية تضمن التبليغ الرسمي وفق أحكام النظام.
رفع الدعوى إلكترونيًا: تقديم صحيفة الدعوى عبر منصة “ناجز” مرفقة بالمستندات المطلوبة لضمان قبولها وعدم ردها.
التمثيل والمرافعة أمام المحكمة: حضور الجلسات نيابة عن الموكل، وتقديم المذكرات والدفوع القانونية اللازمة.
تقديم الأدلة والرد على الدفوع: عرض البينات والطعن في المستندات المخالفة للنظام أو للعقد.
متابعة التنفيذ بعد صدور الحكم: مباشرة إجراءات التنفيذ أمام محكمة التنفيذ حتى الإخلاء الفعلي وتسليم العقار.
المطالبة المالية والتعويض: رفع المطالبات بالأجرة المتأخرة أو التعويض عن الأضرار عند ثبوتها.
ويؤكد مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أن وجود محامٍ متخصص يضمن حماية الحقوق وتسريع إجراءات الإخلاء وفق النظام السعودي.
الحقوق والواجبات بين المالك والمستأجر في عقود الإيجار
نظّم النظام السعودي، من خلال لوائح وزارة العدل وشبكة إيجار الإلكترونية، العلاقة بين المالك والمستأجر بما يضمن العدالة والتوازن بين حقوق الطرفين، ويقلل من النزاعات العقارية. وتستند هذه العلاقة إلى مبدأين أساسيين: تمكين كل طرف من حقوقه المشروعة، وإلزامه بالواجبات المقررة عليه.
أولًا: الحقوق النظامية للطرفين
حقوق المستأجر:
- التمتع الكامل بالعقار واستعماله وفق ما نص عليه عقد الإيجار المبرم بين الطرفين
- الحصول على نسخة رسمية من عقد الإيجار الموثق والمعتمد لضمان حفظ الحقوق.
- الاطلاع على حالة العقار والمطالبة بإجراء الصيانة الدورية والضرورية للحفاظ على سلامته.
- التمتع بـ الحماية من الإخلاء التعسفي إلا بموجب حكم قضائي نهائي.
حقوق المالك:
- استلام الأجرة كاملة في المواعيد المتفق عليها بالعقد دون تأخير.
- الحق في المطالبة بإخلاء العقار إذا أخلّ المستأجر بشروط العقد أو استعمل العقار خلافًا للغرض المحدد.
- الحصول على تعويض عادل عن أي أضرار أو تلفيات تسبب بها المستأجر داخل العقار.
- الإشراف على استخدام العقار وضمان التزام المستأجر بالبنود المتفق عليها.
ثانيًا: الواجبات النظامية للطرفين
واجبات المستأجر:
- سداد الأجرة في موعدها المحدد وبالقيمة المنصوص عليها في العقد.
- المحافظة على العقار واستعماله استخدامًا آمنًا ومناسبًا دون إحداث ضرر.
- الالتزام بجميع الشروط النظامية والعقدية، بما في ذلك البنود الخاصة بالإخلاء والصيانة.
واجبات المالك:
- تسليم العقار بحالة صالحة ومهيأة للاستخدام السكني أو التجاري.
- تنفيذ أعمال الصيانة الجوهرية التي تضمن سلامة العقار وصلاحيته.
- إشعار المستأجر مسبقًا بأي تغييرات أو أعمال إصلاح قد تؤثر على انتفاعه بالعقار.
المستندات المطلوبة لرفع دعوى اخلاء العقار وتسليمه
تُعد المستندات القانونية أساس قبول دعوى إخلاء العقار وتسليمه أمام المحكمة، إذ تثبت العلاقة الإيجارية وحق المالك في المطالبة بالإخلاء. ومن أهمها:
- صك أو وثيقة ملكية العقار لإثبات حق المؤجر في المطالبة بالإخلاء.
- عقد الإيجار الموثق عبر شبكة إيجار أو لدى جهة رسمية لإثبات العلاقة التعاقدية.
- الإنذارات أو الإشعارات القانونية الموجهة للمستأجر بالإخلاء أو السداد.
- إيصالات وسندات الأجرة لإثبات السداد أو التأخر في الدفع.
- المستندات الداعمة لسبب الإخلاء مثل تقارير التلف أو محاضر سوء الاستخدام.
ويؤكد مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أن اكتمال هذه الوثائق وتسلسلها الصحيح يعزز موقف المالك أمام القضاء ويسرّع صدور الحكم وتنفيذه.
إجراءات رفع وتنفيذ دعوى إخلاء العقار في السعودية
قد حدّد النظام السعودي مسارًا دقيقًا لهذه الدعوى يضمن العدالة وسرعة الفصل فيها، ويمكن تلخيصه وفق الترتيب الأقوى والأكثر تأثيرًا على النحو التالي:
أولًا: جمع المستندات والأدلة المؤيدة للدعوى
المرحلة التمهيدية الأهم هي تجهيز ملف متكامل يتضمن: عقد الإيجار الموثق أو العرفي، وصك الملكية، وصورة من الإنذار المرسل إلى المستأجر، وأي مستندات تثبت الإخلال أو الضرر، كالمراسلات، والصور، والتقارير الفنية. فهذه الوثائق تمثل الركيزة الأساسية لقبول الدعوى وإقناع المحكمة بأحقية المالك في طلب الإخلاء.
ثانيًا: التحقق من السبب النظامي لطلب الإخلاء
يجب التأكد من أن سبب الدعوى مشروع ومثبت، مثل انتهاء مدة عقد الإيجار دون تجديده، أو امتناع المستأجر عن سداد الأجرة رغم الإنذار، أو استخدام العقار في أغراض مخالفة، أو إحداث ضرر جوهري بالمبنى. وجود سبب واضح ومشروع يُعدّ من أهم عناصر قوة الدعوى.
ثالثًا: توجيه إنذار رسمي قبل اللجوء للقضاء
يلزم النظام بتوجيه إنذار خطي موثق إلى المستأجر يطالبه بالإخلاء أو الوفاء بالالتزامات خلال مهلة محددة. ويفضّل أن يتم الإشعار عبر البريد المسجل أو محضر رسمي لإثبات حسن نية المالك واستيفائه للإجراءات النظامية قبل رفع الدعوى.
رابعًا: رفع صحيفة الدعوى إلكترونيًا عبر منصة “ناجز”
بعد اكتمال المستندات والإنذار، يُقدَّم طلب الدعوى إلكترونيًا من خلال خدمة صحيفة الدعوى في منصة ناجز، مع تحديد نوع العقار وموقعه وسبب الإخلاء. تقوم المحكمة المختصة بعد ذلك بإشعار المستأجر رسميًا عبر العنوان الوطني أو الوسائل الإلكترونية المعتمدة.
خامسًا: جلسات المرافعة أمام المحكمة المختصة
يحضر الطرفان جلسات الاستماع لعرض دفوعهما وأدلتهما، ويُمنح المستأجر الحق في الدفاع وتقديم ما لديه من مستندات، بينما يعرض المالك بيناته على وجه مفصل. ثم تبت المحكمة في القضية بعد دراسة جميع الوثائق والشهادات.
سادسًا: صدور الحكم وتنفيذه عبر محكمة التنفيذ
عند ثبوت المخالفة، تصدر المحكمة حكمها بإخلاء العقار وقد يشمل الحكم إلزام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة أو التعويض عن الأضرار. وبعد اكتساب الحكم الصفة النهائية، يُحال إلى محكمة التنفيذ لتنفيذه. يُمهل المستأجر عادة خمسة أيام للإخلاء طوعًا، وفي حال الامتناع يتم التنفيذ بالقوة الجبرية عبر مأمور التنفيذ وبحضور الجهات الأمنية المختصة.
ويؤكد مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أن التزام المالك بهذه الخطوات بالترتيب الصحيح وبما يقرّه النظام السعودي، يُعدّ الضمان الأهم لنجاح الدعوى وتسريع تنفيذها دون تعقيدات إجرائية، بما يحقق العدالة ويصون الحقوق القانونية للطرفين.
نموذج صيغة دعوى إخلاء عقار وفق القضاء السعودي
فيما يلي الصيغة القانونية المثالية، مصاغة بأسلوب احترافي يليق بالمرافعات الرسمية:
بسم الله الرحمن الرحيم
فضيلة رئيس المحكمة العامة في [اسم المدينة]
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، وبعد:
أتقدّم لفضيلتكم بهذه الدعوى ضد المدعى عليه الموضّحة بياناته أدناه، راجيًا من عدالتكم النظر فيها وفق ما تقضي به الأنظمة والتعليمات المرعية في المملكة العربية السعودية.
أولًا: بيانات الأطراف
- المدعي: الاسم الكامل – رقم الهوية الوطنية – العنوان الكامل – رقم الجوال.
- المدعى عليه: الاسم الكامل – رقم الهوية الوطنية – العنوان – رقم الجوال (إن وُجد).
ثانيًا: موضوع الدعوى
دعوى إخلاء عقار مستأجر (سكني/تجاري) لقيام سبب نظامي يبرر إنهاء العلاقة الإيجارية وتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغل.
ثالثًا: الوقائع
بموجب عقد إيجار مؤرخ في [تاريخ العقد]، قام المدعي بتأجير العقار الكائن في [وصف موقع العقار وحدوده] للمدعى عليه لمدة [مدة العقد] تبدأ من [تاريخ البداية] وتنتهي في [تاريخ الانتهاء].
وقد أخلّ المدعى عليه بالتزاماته النظامية من خلال:
- عدم سداد الأجرة عن الفترة من [تاريخ] إلى [تاريخ]، رغم الإنذار بالسداد.
- انتهاء مدة العقد وامتناعه عن الإخلاء رغم توجيه إنذار رسمي بتاريخ [تاريخ الإشعار].
- مخالفة شروط العقد باستخدام العقار في أغراض غير مصرح بها أو إحداث أضرار بالمكان.
ورغم الإنذارات القانونية الموجهة إليه بالطرق الرسمية، لم يمتثل المدعى عليه لطلب الإخلاء أو لتسوية وضعه النظامي.
رابعًا: الطلبات
ألتمس من فضيلتكم ما يلي:
- الحكم بـ إخلاء العقار وتسليمه للمدعي خاليًا من الشواغل والموانع.
- الحكم بـ إلزام المدعى عليه بسداد الأجرة المتأخرة عن المدة غير المسددة إن وجدت.
- الحكم بـ تحميل المدعى عليه كافة المصاريف والرسوم القضائية المترتبة على الدعوى.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام والتقدير،
مقدّم الدعوى: [الاسم الكامل]
التاريخ: [تاريخ التقديم]
التوقيع: ___________
الأسئلة الشائعة
كم تستغرق مدة تنفيذ إخلاء العقار؟
تختلف مدة التنفيذ بحسب طبيعة القضية ومرحلتها النظامية، غير أن الإخلاء يتم عادة خلال 5 إلى 30 يومًا من تاريخ التبليغ الرسمي للمستأجر بصدور السند التنفيذي، سواء كان حكمًا قضائيًا نهائيًا أو عقد إيجار موثقًا، ويتم التنفيذ وفق ما تنظمه منصة “نافذ” التابعة لوزارة العدل.
ما المقصود بالقرار المفتوح لإخلاء العقار؟
هو أمر تنفيذ دائم يصدره قاضي التنفيذ دون تقييده بمدة محددة، ويظل ساريًا حتى يتم الإخلاء فعليًا، وغالبًا ما يُصدر في القضايا التي يتعمّد فيها المستأجر المماطلة أو التهرب من التنفيذ، بما يمنح مأمور التنفيذ صلاحية التدخل الفوري متى توافرت الظروف المناسبة.
كيف يتم إخراج مستأجر دون وجود عقد موثق؟
في حال عدم وجود عقد إيجار رسمي، يُمكن للمالك:
- رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة لإثبات شغل العقار دون سند نظامي.
- تقديم ما يثبت العلاقة الإيجارية من تحويلات بنكية أو مراسلات أو شهود.
- بعد صدور الحكم، يُنفذ الإخلاء عبر منصة “ناجز” كسند تنفيذي رسمي
ختامًا، فإن شروط اخلاء العقار تضمن حفظ حقوق المالك والمستأجر معًا، وتمنع وقوع النزاعات القانونية. ويؤكد مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم أهمية الالتزام بهذه الشروط واستشارة المختصين قبل أي إجراء، لضمان تنفيذ الإخلاء وفق النظام وبشكل عادل للطرفين.
لا تعليق