شروط رفع الدعوى العقارية في السعودية: السعر و التفاصيل

شروط رفع الدعوى العقارية تُعد من الركائز الأساسية التي يجب على كل من يرغب في حماية حقوقه العقارية أن يكون على دراية دقيقة بها. فالمنازعات العقارية ليست مجرد خلافات بسيطة، بل هي قضايا تمس الملكية والاستقرار والاستثمار، مما يتطلب التزامًا صارمًا بالإجراءات والشروط النظامية لرفع الدعوى أمام القضاء، سواء كانت تتعلق بإثبات ملكية، أو نزع يد، أو إزالة تعدٍ، أو طلب قسمة عقار مشترك. وتجاهل هذه الشروط قد يؤدي إلى رفض الدعوى شكلاً دون النظر في موضوعها، وهو ما يجعل المعرفة الدقيقة بها ضرورة قانونية لا رفاهية.

وفي هذا الإطار، يقدم مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم خدماته القانونية المتخصصة لكل من يواجه تحديات في رفع دعوى عقارية أو يحتاج إلى استشارة دقيقة حول الإجراءات والمتطلبات النظامية. فبخبرته الواسعة وفريقه المتخصص، يشكل المكتب مرجعًا موثوقًا للراغبين في فهم مسار التقاضي العقاري وضمان سلامة إجراءاتهم من البداية وحتى الفصل في النزاع.

بالتفاصيل أهم شروط رفع دعوى عقارية في المملكة العربية السعودية

رفع دعوى عقارية أمام القضاء في المملكة العربية السعودية يتطلب استيفاء مجموعة من الإجراءات النظامية الدقيقة التي تبدأ بإعداد صحيفة الدعوى، على أن تتضمن العناصر الأساسية والبيانات الجوهرية التي تكفل قبولها شكلاً. ومن أبرز هذه المتطلبات:

• بيانات أطراف الدعوى: يجب إدراج الاسم الرباعي، ورقم الهوية، والعنوان الوطني لكل من المدعي والمدعى عليه.
• تفاصيل العقار محل النزاع: يشمل ذلك وصف العقار، موقعه، ورقمه في السجلات العقارية.
• بيان موضوع الدعوى: توضيح ما إذا كان النزاع يتعلق بالملكية، أو بحقوق متفرعة عنها مثل حق الانتفاع أو الارتفاق.
• عرض وقائع الدعوى: تقديم شرح مفصل من قِبل المدعي يوضح فيه أسانيد ملكيته أو أحقيته في المطالبة.
• إرفاق المستندات المؤيدة للدعوى: وعلى رأسها صك الملكية أو عقود البيع، الهبة، أو الرهن حسب نوع الدعوى.
• تحديد الطلبات بوضوح: يجب ذكر الطلبات النهائية للمدعي، موقعة منه أو من وكيله الشرعي، مع ذكر تاريخ تحرير الصحيفة وتاريخ تقديمها.

يُتاح للمدعي أو وكيله القانوني تقديم صحيفة الدعوى إما مباشرة أمام المحكمة المختصة، أو من خلال بوابة ناجز الإلكترونية التابعة لوزارة العدل، مما يُيسّر الإجراءات ويوفر الوقت والجهد في سبيل تحقيق العدالة العقارية.

لمن يبحث عن الدعم القانوني المتخصص في قضايا منازعات ملكية العقار، فإن مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم يُعد من أبرز المكاتب القانونية الرائدة في المملكة، بخبرة عميقة في النظام العقاري السعودي وتمثيل ناجح للعملاء أمام المحاكم. يقدم المكتب استشارات دقيقة وخدمات متكاملة في جميع مراحل الدعوى، من التأسيس حتى صدور الحكم، وفق أعلى معايير المهنية القانونية.

الطريقة النظامية لرفع دعوى عقارية عبر بوابة ناجز الإلكترونية

أصبح رفع دعوى عقارية إلكترونيًا في المملكة العربية السعودية أكثر سهولة ودقة من خلال منصة ناجز التابعة لوزارة العدل، وذلك باتباع الخطوات التالية:

• الدخول إلى بوابة ناجز باستخدام حساب النفاذ الوطني الموحد.
• من القائمة الرئيسية، اختيار جميع الخدمات الإلكترونية، ثم الدخول إلى باقة القضاء.
• اختيار خدمة صحيفة الدعوى، ثم النقر على خيار تقديم طلب جديد.
• تحديد تصنيف الدعوى الرئيسي، ثم التصنيف الفرعي، ثم إدخال نوع الدعوى العقارية.
• مراجعة متطلبات الدعوى، ثم إدخال كافة بيانات الدعوى والأطراف المعنيين.
• إرفاق المستندات اللازمة لإثبات الحق، مثل صك الملكية أو العقود ذات الصلة.
• إدخال طلبات المدعي بوضوح، ثم الضغط على زر تقديم الطلب لإحالته إلى المحكمة المختصة.

تُعد هذه الآلية نقلة نوعية في تسهيل إجراءات التقاضي، وضمان حفظ الحقوق بطريقة إلكترونية منظمة ومعتمدة.

ما هي تكاليف رفع الدعوى العقارية في السعودية؟

تختلف تكاليف رفع الدعوى العقارية في المملكة العربية السعودية باختلاف طبيعة الدعوى وتعقيدها، وتشمل عدة عناصر رئيسية، أبرزها:

• رسم تقديم الدعوى: لا توجد رسوم قضائية تُفرض على الدعاوى في المحاكم العامة وفق النظام الحالي، إلا في حال أُقرت مستقبلاً رسوم محددة بنص نظامي.
• أتعاب المحامي: تختلف حسب خبرة المحامي، وتعقيد القضية، وحجم العمل المطلوب، وقد تُحدد باتفاق مسبق مكتوب بين الطرفين.
• تكاليف الترجمة أو التوثيق (إن وجدت): في حال كانت هناك مستندات بلغة أجنبية أو بحاجة إلى توثيق رسمي.
• رسوم الخبرة الفنية: قد تطلب المحكمة ندب خبير هندسي أو عقاري لتقييم العقار أو التحقق من وضع اليد، وتُحمّل هذه التكاليف عادة للطرف الخاسر.

ويُوصى دومًا بالتواصل مع جهة قانونية موثوقة، مثل مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم، للحصول على تقدير دقيق للتكاليف وفق تفاصيل كل حالة، وضمان أعلى مستوى من الكفاءة في التمثيل القانوني.

الاختصاص المكاني في الدعاوى العقارية وفق نظام المرافعات السعودي

قد يظن البعض أن المحكمة المختصة بنظر الدعوى العقارية هي دائمًا المحكمة التي يقع العقار محل النزاع ضمن نطاقها الجغرافي، غير أن المادة 36 من نظام المرافعات الشرعية في المملكة العربية السعودية، قد حددت أحكام الاختصاص المكاني في القضايا العقارية بصورة أكثر تفصيلًا، وذلك على النحو التالي:

• الأصل أن الاختصاص المكاني ينعقد للمحكمة التي يقع في نطاقها مكان إقامة المدعى عليه.
• إذا لم يكن للمدعى عليه محل إقامة داخل المملكة، تنتقل الولاية إلى المحكمة الواقعة في دائرة سكن المدعي.
• وفي حال عدم وجود محل إقامة لكلا الطرفين داخل المملكة، يجوز للمدعي إقامة الدعوى أمام أي محكمة سعودية يختارها.
• إذا تعدد المدعى عليهم، يُعتمد على الأغلبية من حيث محل الإقامة، فإن تساووا، يُمنح المدعي حرية اختيار المحكمة المختصة بناءً على إقامة أيٍّ من المدعى عليهم.

كما أكدت الفقرة الثالثة من اللائحة التنفيذية للمادة نفسها على ضرورة التزام الأطراف بمراعاة هذه الضوابط النظامية في تحديد مكان إقامة الدعوى، إلا في حال وجود اتفاق صريح بين الطرفين يجيز تقديم الدعوى أمام محكمة مختارة مسبقًا.

هل تُرفض الدعوى العقارية بسبب عدم وجود صك ملكية؟

وفقًا لأحكام المادة الرابعة من نظام التسجيل العيني للعقار، فإن الصك العقاري المسجَّل في السجل العيني يُعد حُجّة مطلقة في الإثبات، ولا يُطلب معه أي دليل إضافي أمام القضاء أو أي جهة رسمية، ما لم يُطعن في الصك لوجود تزوير أو خطأ مادي.

وبناءً عليه، إذا تقدم أحد طرفي النزاع العقاري بصك ملكية مسجَّل أصولًا في السجل العيني، ولم يقدم الطرف الآخر أي صك، فإن المحكمة ترجّح كفة صاحب الصك، ويحكم له بالدعوى.
أما في حال عدم امتلاك أي من الطرفين لصك مسجَّل، فإن المحكمة لا ترفض الدعوى تلقائيًا، بل تنظر فيها إذا قُدمت أدلة مقبولة شرعًا ونظامًا، كعقد بيع موثَّق، أو عقد هبة، أو وثيقة وصية، أو إثبات وراثة نظامي من خلال صك حصر الإرث.

وفي حالة التسجيل العيني الأول للعقار، يُتاح للمدعي رفع دعوى قضائية لطلب تثبيت الملكية ووضع إشارة الدعوى في السجل العقاري. ويُعد هذا التسجيل نهائيًا وله حجية مطلقة بعد مرور سنة من تاريخ نشر قوائم الملاك، وبعدها لا يمكن الطعن في صحته، بل يقتصر حق المتضرر على المطالبة بالتعويض أمام المحكمة المختصة، دون إمكانية تعديل بيانات التسجيل أو إلغائه.

أبرز الأسباب القانونية لنشوء منازعات ملكية العقارات

تنشأ دعاوى منازعة ملكية العقار نتيجة لعدة أسباب قانونية ومعاملات عقارية معقدة، تؤدي إلى تضارب في الحقوق وتنازع في الملكية. ومن أبرز هذه الأسباب:

• البيع المزدوج للعقار: يحدث عندما يقوم مالك العقار بإبرام عقد بيع لنفس العقار مع أكثر من طرف، مما يفتح باب النزاع حول المالك الشرعي والحائز الأفضل لحق التملك.
• التعدي على ملك الغير: وتشمل حالات قيام أحد الأشخاص بالاستيلاء على عقار مملوك للغير، سواء بالبناء، أو السكن، أو الزراعة، دون سند قانوني أو إذن من المالك الأصلي.
• النزاعات المرتبطة بالإرث: وتظهر غالبًا عند وفاة المورّث، حيث ينشأ خلاف بين الورثة حول طريقة توزيع العقار الموروث، أو عند غياب صكوك حصر الإرث، أو وجود طعون في صحة التوزيع.
• الانتفاع غير المشروع: تنشأ المنازعة عندما يستمر أحد الأطراف في استخدام العقار أو استغلاله دون امتلاك حق نظامي في ذلك، سواء كان ذلك بعد انتهاء عقد إيجار أو انتفاء سبب الانتفاع.
• التباين في الوثائق والسجلات: قد تكون الأسباب ناتجة عن وجود تضارب أو تناقض بين الوثائق الرسمية مثل صكوك الملكية والعقود، أو بسبب عدم تحديث البيانات في السجل العقاري بما يعكس الواقع الفعلي.

هذه الأسباب مجتمعة تبرز أهمية التسجيل العيني للعقار وضرورة توثيق المعاملات العقارية بصورة نظامية للحد من نشوء مثل هذه النزاعات أمام القضاء.

التبعات القانونية المترتبة على دعاوى منازعة ملكية العقارات

تترتب على دعوى منازعة ملكية العقار آثار قانونية جوهرية، قد تُحدث تغييرًا جذريًا في مراكز الأطراف القانونية وحقوقهم في العقار المتنازع عليه، ومن أبرز هذه التبعات:

• إثبات أو نفي الملكية: يُمكن أن تُفضي الدعوى إلى صدور حكم قضائي يُثبت ملكية العقار لأحد الأطراف، مما يُمكّنه قانونيًا من التمتع بكافة الحقوق المتصلة بالعقار، مثل حق البيع، أو التأجير، أو التصرف الكامل.
• حكم بالإخلاء: في حال ثبوت أن أحد الأطراف يشغل العقار دون وجه حق، فقد يصدر الحكم القضائي بإخلاء العقار وتسليمه للمالك الشرعي، مع اتخاذ الإجراءات اللازمة لضمان تنفيذ القرار.
• التعويض المالي عن الضرر: إذا ثبت أن أحد الأطراف قد تعرّض لضرر نتيجة التعدي على ملكيته، كحرمانه من الانتفاع أو إحداث تلف بالعقار، فيحق له المطالبة بتعويض مادي عن تلك الأضرار، ويتم تقدير قيمة التعويض وفقًا لحجم الضرر المثبت.

تُظهر هذه التبعات أهمية التعامل مع قضايا الملكية العقارية بمنتهى الجدية، وضرورة التوثيق والتسجيل الرسمي لتفادي الدخول في نزاعات قانونية طويلة الأمد.

نتائج الحكم في دعاوى منازعة ملكية العقار

عند نظر المحكمة في دعوى منازعة ملكية عقار، فإن الحكم القضائي يُبنى على ما يُقدَّم من وقائع ومستندات قانونية وأدلة موثقة. وبناءً عليه، يمكن أن تُسفر القضية عن إحدى النتائج التالية:

إثبات ملكية العقار لصالح المدعي

وذلك في حال تقديمه لأدلة قوية ووثائق رسمية تُثبت امتلاكه للعقار محل النزاع، كصك ملكية مسجَّل أصولًا أو مستند قانوني موثَّق، مما يُؤدي إلى صدور حكم لصالحه بإثبات الملكية وتمكينه من حقوقه العقارية.

رفض الدعوى لعدم كفاية الإثبات

إذا تبيّن للمحكمة ضعف الأدلة المقدمة، أو وُجدت تناقضات تُضعف موقف المدعي، فقد تُصدر حكمًا برفض الدعوى لعدم كفاية الإثبات أو انعدام الصفة أو المصلحة.

طلب تحقيق أو تقديم أدلة إضافية

في بعض الحالات المعقدة، قد لا تتمكن المحكمة من الفصل النهائي في الدعوى، فتقرر إرجاء الحكم مع إلزام الأطراف بتقديم مستندات جديدة، أو إجراء تحقيقات فنية أو قانونية إضافية، بغرض التحقق من المالك الحقيقي للعقار وضمان تحقيق العدالة.

تعكس هذه الاحتمالات دقة القضاء العقاري وأهمية توثيق الملكية والاحتفاظ بكافة السندات النظامية لأي عقار.

الإجراءات النظامية لرفع دعوى منازعة ملكية عقار وشروط قبولها أمام القضاء

تُعد دعوى منازعة ملكية العقار من القضايا ذات الطبيعة الخاصة في النظام القضائي السعودي، لما لها من أثر مباشر على الحقوق العينية الثابتة. ولرفع هذه الدعوى بصورة صحيحة، لا بد من توافر عدد من الشروط الأساسية، وهي:

• وجود نزاع حقيقي قائم: يشترط أن يكون هناك خلاف فعلي وجوهري بين طرفين أو أكثر حول ملكية العقار، وليس مجرد احتمال أو خلاف نظري.
• تقديم المستندات الداعمة للملكية: يجب على المدعي إرفاق كل الوثائق التي تعزز موقفه، مثل صكوك الملكية، العقود، أو إفادات الشهود الموثقة شرعًا.
• تحديد الأطراف المتنازعة بوضوح: مع بيان صفاتهم القانونية بدقة، سواء كانوا أشخاصًا طبيعيين (أفرادًا) أو اعتباريين (شركات أو جهات).
• أما عن الخطوات النظامية المتبعة في رفع دعوى منازعة ملكية عقار، فهي كالتالي:
• تقديم الدعوى أمام المحكمة المختصة: عادة ما تُرفع الدعوى أمام المحكمة العامة المعنية بالنظر في المنازعات العقارية.
• إرفاق الأدلة والمستندات: ويشمل ذلك الصكوك الرسمية، العقود النظامية، أو أية مستندات تُثبت الملكية أو تدعم المطالبة بها.
• حضور الجلسات والمرافعة: قد تستدعي المحكمة حضور شهود أو خبراء فنيين لتقديم الإفادة أو المساهمة في التحقق من الوقائع والملكيات.
• صدور الحكم القضائي: بعد دراسة الملف وسماع أقوال الأطراف وفحص الأدلة، تصدر المحكمة حكمها إما بتثبيت ملكية العقار لصالح أحد الأطراف أو برفض الدعوى لعدم كفاية الإثبات.

إن الالتزام بهذه الضوابط النظامية يُعد حجر الأساس في كسب مثل هذه القضايا وضمان احترام الحق في التملك.

الدعوى العقارية تُقام على الحائز للعقار لا على المالك الأصلي

تُعد الدعاوى العقارية من الدعاوى الخاصة ذات الطابع المزدوج، حيث ترتبط من جهة بحقوق الأفراد، ومن جهة أخرى بحقوق ثابتة على العقار ذاته، سواء كانت الدعوى عينية عقارية (تتعلق بالملكية أو الحقوق العينية)، أو شخصية عقارية (تتعلق بالالتزامات المرتبطة بالعقار).

وبالرجوع إلى نظام المرافعات الشرعية في المملكة العربية السعودية، نجد أن من أهم شروط صحة الدعوى العقارية تحديد الخصم الصحيح، أي تحديد الشخص الذي تُقام عليه الدعوى، وهو ما يثير التساؤل التالي: هل تُقام الدعوى على مالك العقار أم على من يضع يده عليه؟

وفقًا للأحكام النظامية، فإن الدعوى العقارية تُقام على من بيده العقار فعليًا، بصرف النظر عن كونه المالك المسجل أم لا، وذلك لضمان تحقيق الفعالية القضائية وسرعة التنفيذ. ولضمان صحة رفع الدعوى، يجب توافر الشروط التالية:

• شرط الصفة في المدعي: أن يكون رافع الدعوى هو المالك الفعلي للعقار، أو صاحب حق عيني أو شخصي عليه، أو وكيله النظامي بموجب تفويض رسمي.
• شرط الصفة في المدعى عليه: أن تكون الدعوى موجهة ضد من يضع يده على العقار، سواء كان قد حصل عليه من خلال البيع أو الهبة أو دون سند. وله بعد ذلك الرجوع على من سلّمه العقار إن شاء.
• اختصاص المحكمة المكاني: تختص المحكمة العامة التي يقع في نطاقها مكان إقامة المدعى عليه بنظر الدعوى، وفي حال عدم وجود محل إقامة له، تُقام الدعوى في نطاق إقامة المدعي.
• شرط المصلحة: يشترط أن يكون للمدعي مصلحة قانونية حقيقية في رفع الدعوى، كأن يكون صاحب حق تم الاعتداء عليه أو مُهدد بالفقد.
• شرط الأهلية: يجب أن يكون كل من المدعي والمدعى عليه متمتعين بالأهلية النظامية للتقاضي.

هذا الترتيب القانوني يُعد من الضمانات الأساسية لسلامة نظر الدعوى وتحقيق العدالة في القضايا العقارية، ويُظهر مدى دقة القضاء السعودي في تنظيم الخصومة العقارية.

أسئلة شائعة 

ما هي الشروط النظامية لقبول الدعوى الصحيحة؟

تخضع صحة الدعوى القضائية لعدة شروط جوهرية يجب توافرها لقبولها أمام القضاء، ومن أبرزها:

• أهلية الخصومة: يجب أن يكون المدعي متمتعًا بالأهلية القانونية التي تخوّله رفع الدعوى وتمثيل نفسه أمام المحكمة.
• صحة توجيه الخصومة: يُشترط أن تُوجّه الدعوى إلى الشخص الصحيح المطالب بالحق، لا إلى شخص لا علاقة له بالواقعة محل النزاع.
• اختصاص المحكمة من حيث النوع والمكان والقيمة: يجب أن تُرفع الدعوى أمام المحكمة المختصة من الناحية المكانية (مكان إقامة المدعى عليه)، والنوعية (حسب نوع النزاع)، والقيمية (حسب قيمة المطالبة إن وُجدت).
• بيان سبب وضع اليد: على المدعي أن يوضّح سبب وضع المدعى عليه يده على محل النزاع، سواء أكان بعقد، أو تصرف، أو دون وجه حق.

ما هي المحكمة المختصة محليًا بنظر الدعوى الشخصية العقارية؟

نصت المادة 36 من نظام المرافعات الشرعية السعودي على أن الدعوى الشخصية العقارية تُقام أمام المحكمة الواقعة في نطاق مكان إقامة المدعى عليه. وإذا لم يكن للمدعى عليه محل إقامة داخل المملكة، ينتقل الاختصاص إلى المحكمة التي يقع في نطاقها محل إقامة المدعي. أما إذا تعذّر تحديد محل إقامة لأي من الطرفين داخل المملكة، فيجوز للمدعي إقامة الدعوى في أي محكمة مختصة داخل السعودية، بحسب اختياره.

ختامًا، فإن الالتزام بـ شروط رفع الدعوى العقارية ليس مجرد إجراء شكلي، بل هو ضمان أساسي لقبول الدعوى ونظرها أمام المحكمة. فالإلمام بهذه الشروط يوفر على الأطراف الكثير من الوقت والجهد، ويمنحهم فرصة حقيقية لتحقيق العدالة واسترداد الحقوق. ومن هذا المنطلق، يُعد الاستعانة بجهة قانونية خبيرة أمرًا ضروريًا، وهنا يبرز دور مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم، كأحد أبرز المكاتب المتخصصة في تقديم الدعم القانوني المتكامل في قضايا العقار، بدءًا من دراسة الحالة وحتى إصدار الحكم النهائي.