في قضايا اعرف حقوقك في نزع الملكيه لا تُعد معرفة الأنظمة ترفًا قانونيًا، بل ضمانًا أساسيًا لحماية حق الملكية من أي انتقاص. فنزع الملكية تحكمه ضوابط نظامية دقيقة، ويشترط له تعويض عادل وإجراءات واضحة، ومع ازدياد المشروعات التنموية أصبح وعي المالك بحقوقه هو الفارق الحقيقي بين حفظ الحق وضياعه.
وهنا يبرز الدور المهني الذي يقدمه مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم، حيث يجمع بين الخبرة النظامية والدفاع العملي عن حقوق الملاك، من مراجعة قرارات النزع إلى ضمان التقدير العادل للتعويض، لتتحول المعرفة القانونية إلى قوة تحمي الحق وتثبته.
اعرف حقوقك عند نزع الملكية وفقًا للقانون السعودي 
تحمي الأنظمة الملكية الخاصة وتمنع المساس بها إلا للمنفعة العامة ووفق ضوابط صارمة. فلا يكون نزع الملكية مشروعًا إلا بقرار صادر من الجهة المختصة، ولحاجة عامة حقيقية، ومقابل تعويض فوري وعادل يقدره أهل الخبرة بما يعادل ثمن المثل، دون تعجيل أو استغلال للعقار المنزوع.
وقد أكد نظام نزع الملكية للمنفعة العامة هذا المبدأ صراحة، تنفيذًا للمادة (18) من النظام الأساسي للحكم التي نصت على:
- «تكفل الدولة الملكية الخاصة وحرمتها، ولا ينزع من أحد ملكه إلا للمصلحة العامة على أن يعوض المالك تعويضًا عادلًا.»
ويُعد مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم وجهتك القانونية الموثوقة في قضايا نزع الملكية وتعويضاتها، لما يملكه من خبرة متخصصة في حماية حقوق الملاك والطعن على التقديرات غير العادلة. كما يقدّم المكتب حلولًا قانونية احترافية تضمن تطبيق الأنظمة بدقة وتحقيق أعلى درجات العدالة للمتضررين.
الاعتراض النظامي على تعويض نزع الملكية
كفل النظام السعودي لمالك العقار المنزوع ملكيته للمنفعة العامة حقًا أصيلًا لا يقبل الانتقاص، يتمثل في الاعتراض على قيمة التعويض إذا ثبت عدم عدالتها أو مخالفتها للقيمة السوقية الحقيقية للعقار وقت النزع.
فلا يُعد قرار لجنة التقدير نهائيًا أو مُحصنًا من المراجعة، بل يخضع لرقابة قضائية تضمن تحقيق العدالة وحماية حقوق الملاك، شريطة الالتزام بالضوابط والإجراءات النظامية المقررة للاعتراض، ولصحة الاعتراض على تعويض نزع الملكية، وضع المنظم عددًا من الشروط الجوهرية التي لا غنى عنها، وتتمثل في:
- أن يكون الاعتراض مُقدمًا خلال مدة لا تتجاوز (60) يومًا من تاريخ إبلاغ المالك بقرار لجنة التقدير.
- أن تكون الجهة المختصة بنظر الاعتراض هي محاكم ديوان المظالم، باعتبارها صاحبة الولاية القضائية في منازعات التعويض.
- أن يسبق الاعتراض استلام شيك التعويض من وزارة المالية، دون أن يُعد ذلك قبولًا نهائيًا بقيمة التعويض.
- أن تقوم المحكمة المختصة، عند نظر الاعتراض، بتكليف لجنة فنية مستقلة لإعادة تقدير قيمة العقار وفق أسس عادلة ومعايير سوقية دقيقة.
طلب التعويض عن نزع الملكية
لا يقوم طلب التعويض عن نزع ملكية العقار على تعويض شكلي أو جزئي، وإنما يستند إلى مفهوم نظامي شامل يهدف إلى إعادة التوازن المالي للمالك بعد انتزاع ملكيته.
أولًا: التعويض عن قيمة العقار
ويقصد به التعويض عن القيمة السوقية الحقيقية للعقار محل النزع وقت صدور القرار، سواء كان أرضًا أو بناءً أو منشأة قائمة، وفق معايير عادلة تراعي موقع العقار وطبيعته واستعماله.
ثانيًا: التعويض عن الخسائر المترتبة على نزع الملكية
ويشمل ذلك كل ضرر لحق بالمالك نتيجة انتزاع ملكيته، ومن أبرزها:
- نزع ملكية الأراضي الزراعية المنتجة وما يترتب عليه من فقدان العائد الزراعي.
- نزع ملكية العقارات المستخدمة لأغراض مهنية أو تجارية وما ينشأ عنه من توقف النشاط أو خسارة الدخل.
- غياب بنية تحتية أو بديل استثماري يحقق للمالك ذات المنفعة السابقة.
- ضياع المنافع المرتبطة بالعقار، سواء تعلقت بأرض، أو مبانٍ، أو أشجار ومزروعات، أو منشآت سكنية أو تشغيلية.
وبذلك يكون طلب التعويض حقًا ماليًا متكاملًا يهدف إلى جبر الضرر كاملًا، وليس مجرد مقابل مادي عن أصل منقول أو ثابت، بما يحقق العدالة النظامية ويحفظ حقوق المالك دون انتقاص.
المسار النظامي لصرف تعويضات نزع الملكية
عقب صدور قرار نزع ملكية العقار من الجهة المختصة نظامًا، تلتزم الجهة صاحبة المشروع بإشعار مالكي العقارات وشاغليها بوجوب الإخلاء خلال مهلة نظامية لا تقل عن (30) يومًا من تاريخ التبليغ.
وبالتوازي مع ذلك، تتولى لجنة التقدير تحديد قيمة التعويض العادل المستحق لمالك العقار، على أن تُستكمل إجراءات صرف التعويض كاملة قبل حلول موعد الإخلاء المحدد، ضمانًا لعدم الإضرار بالمالك أو تعطيل حقوقه المالية.
ولإتمام صرف تعويض نزع الملكية وفق الأطر النظامية المعتمدة، يتعين على مالك العقار استيفاء مجموعة من المتطلبات الأساسية، وتشمل ما يلي:
- تسليم العقار محل النزع إلى الجهة المعنية، مع توثيق واقعة التسليم رسميًا لدى كاتب العدل أو المحكمة المختصة.
- التقدم بطلب صرف التعويض، سواءً بشكل شخصي من المالك أو من خلال وكيل شرعي.
- إرفاق صورة من صك أو مستند ملكية العقار، متضمنًا رقم العقار وحدوده ومساحته بدقة.
- تقديم صورة واضحة لإحداثيات موقع العقار.
- إرفاق صورة جوية حديثة لموقع المبنى المنزوع ملكيته.
- تقديم صورة من بطاقة الهوية الوطنية السارية.
- إرفاق صورة من فاتورة الكهرباء الخاصة بالعقار.
- تدوين رقم جوال المالك لضمان سهولة وسرعة التواصل أثناء استكمال الإجراءات.
تعويضات نزع الملكية في السعودية
ضوابط التعويض النقدي
يشمل التعويض النقدي جميع صور العقار وملحقاته، سواء كان أرضًا أو مبنى أو أشجارًا أو مزروعات أو إنشاءات أو حقوقًا أخرى، ويشترط لتحقيق عدالته ما يلي:
- أن يُقدَّر التعويض على أساس القيمة السوقية الحقيقية للعقار وقت نزع الملكية.
- أن تُراعى كافة الأضرار والخسائر المترتبة على نزع الملكية عند تقدير التعويض.
- أن يتم صرف التعويض خلال مدة لا تتجاوز سنتين من تاريخ صدور الموافقة على بدء إجراءات نزع الملكية.
- إذا تعذر الصرف خلال هذه المدة، يحق للمالك المطالبة بإعادة تقدير التعويض، ما لم يكن التأخير راجعًا إليه.
ضوابط التعويض العيني
أجاز المنظّم للجهة صاحبة المشروع عرض تعويض عيني من أملاك الدولة بدلًا من التعويض النقدي، وذلك وفق شروط صارمة، أبرزها:
- الحصول على موافقة صريحة من المالك على التعويض العيني بدلًا من النقدي.
- أن يكون العقار البديل ضمن مخطط معتمد، وخاليًا من الشوائب، وغير مستثمر أو مؤجر.
- أن تتولى لجنة التقدير تقييم العقار المنزوع والعقار البديل في وقت واحد وخلال مدة لا تتجاوز (90) يومًا.
- ألا تزيد نسبة الفرق بين قيمة العقارين على 30% إذا كان الفرق لمصلحة الجهة صاحبة المشروع.
- صدور قرار نهائي من صاحب الصلاحية، مع إتمام نقل ملكية العقار البديل للمالك، على أن يتم الإفراغ بعد إفراغ العقار المنزوع رسميًا لدى كاتب العدل أو المحكمة المختصة.
الجهة المختصة بتقدير التعويض النقدي
ألزم المنظّم الجهة صاحبة المشروع بتشكيل لجنة مختصة لتقدير التعويض، وتتكون من:
- خمسة ممثلين عن الجهات الحكومية ذات العلاقة.
- خبيرين معتمدين من أهل الاختصاص في تقييم العقارات.
- وتلتزم اللجنة بالآتي:
- البدء في أعمال التقدير خلال 60 يومًا من تاريخ الموافقة على بدء إجراءات النزع.
- الانتهاء من التقدير خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من التاريخ ذاته.
آليات التقدير المعتمدة:
- طريقة المقارنة: بتقدير قيمة العقار استنادًا إلى أسعار العقارات المماثلة.
- طريقة التكلفة: عبر احتساب تكلفة إنشاء عقار مماثل مطروحًا منها الاستهلاك، وفق أسعار البناء السائدة وقت القرار.
- طريقة الدخل: باحتساب الدخل الصافي أو المتوقع للعقار خلال عمره الإنتاجي المتبقي.
وتسترشد اللجنة في تقدير المباني والإنشاءات بمواصفاتها الفنية، وقيمة المثل الجديد بعد خصم الاستهلاك، وقيمة عقود الإيجار القائمة وأهميتها التجارية.
سعر المتر في نزع الملكية
يمثل سعر المتر المربع الأساس المعتمد في تقدير تعويض الأراضي المنزوعة ملكيتها والمخصصة للاستعمالات العامة غير المشمولة بالنسبة النظامية، وتتولى لجنة التقدير احتسابه وفق ضوابط واضحة توازن بين المصلحة العامة وحقوق المالك.
طريقة احتساب سعر المتر:
- إذا صُرف التعويض خلال سنتين من تاريخ التخصيص: يُحتسب على أساس سعر المتر للأرض وهي على الشيوع وقبل التخطيط.
- إذا تأخر الصرف لأكثر من سنتين: يُحتسب التعويض وفق سعر المتر السائد وقت الصرف الفعلي.
وبذلك يضمن النظام تعويضًا يعكس القيمة الحقيقية للأرض، ويحمي المالك من أي نقص ناتج عن تغير الأسعار مع مرور الوقت.
وفي الختام، تبقى معرفة الأنظمة وفهم الإجراءات هي الحصن الأول لحماية حق الملكية عند نزعها للمنفعة العامة، فكل تفصيل قانوني قد يصنع فرقًا كبيرًا في قيمة التعويض وحفظ الحق. لذلك فإن الوعي بـ اعرف حقوقك في نزع الملكيه لا يكتمل إلا بالاستعانة بخبرة قانونية متخصصة تضمن تطبيق النظام بعدالة، وتحول الحق النظامي إلى واقع محفوظ لا يقبل التهاون أو التجاوز.
لا تعليق