في خضم النزاعات القضائية المتعلقة بالعقارات، يبرز موضوع الاختصاص المكاني في دعاوى العقار كأحد أكثر الجوانب الإجرائية تأثيرًا في مسار الدعوى ونتيجتها. فاختيار المحكمة المختصة مكانًا بنظر القضية لا يرتبط فقط بمكان وقوع العقار فحسب، بل يتداخل مع اعتبارات نظامية دقيقة نصّ عليها نظام المرافعات الشرعية، مما يجعل تجاهلها سببًا كافيًا لرد الدعوى أو نقلها. ولهذا، فإن الفهم العميق لقواعد الاختصاص المكاني ليس رفاهية قانونية، بل ضرورة حتمية لأي محامٍ أو متقاضٍ يسعى لحماية حقوقه العقارية أمام القضاء.
وفي هذا الإطار، يقدّم مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم خبراته المتخصصة لفهم أبعاد هذا النوع من الاختصاص، سواء عند رفع الدعوى، أو الاعتراض على عدم اختصاص المحكمة مكانًا، أو في إجراءات التنفيذ المرتبطة بالعقار محل النزاع. فدعاوى العقارات ليست كغيرها من الدعاوى، بل ترتبط بأصل الحق ومكانه، وهو ما يتطلب تمحيصًا دقيقًا في النظام والوقائع. ومن هنا تبرز أهمية الاستعانة بذوي الخبرة القانونية لتفادي الأخطاء الإجرائية التي قد تجهض الدعوى من بدايتها.
تعريف الاختصاص المكاني
الاختصاص المكاني هو نوع من أنواع الاختصاص القضائي يُعنى بتحديد المحكمة المختصة مكانياً بنظر الدعوى، وذلك بناءً على الموقع الجغرافي المتعلق بأطراف الدعوى أو محل الواقعة محل النزاع. ويُحدَّد غالبًا بناءً على مكان إقامة المدعى عليه، أو في بعض الحالات مكان وجود المال المتنازع عليه، مثل العقار.ويُعد الاختصاص المكاني من الضوابط الإجرائية الجوهرية، حيث يؤدي الإخلال به إلى عدم قبول الدعوى شكلاً أو بطلان الإجراءات، ما لم يتمسك به الخصم في الوقت المحدد نظاماً.
عند الحاجة إلى محامي أحوال شخصية في الدمام، ستجد في موقع سعد الغيضان من يتولى قضايا الطلاق، الحضانة، والميراث بكل خبرة واهتمام.
ضوابط الاختصاص المكاني في المنازعات العقارية بالمملكة
يُعد الاختصاص المكاني في الدعاوى العقارية من المرتكزات الأساسية في النظام القضائي السعودي، ليس فقط باعتباره إجراءً شكليًا، بل كونه شرطًا جوهريًا لصحة انعقاد الدعوى وسلامة الإجراءات القضائية. وقد يؤدي الخلط بينه وبين الاختصاص النوعي إلى بطلان الدعوى أو رفضها شكلًا، مما يبرز أهمية فهم هذه القواعد بدقة من قبل أطراف النزاع وممثليهم القانونيين.
أولاً: المحكمة المختصة نوعيًا
من المبادئ النظامية المستقرة أن المحكمة العامة هي المختصة نوعيًا بنظر أغلب القضايا العقارية، ما لم تكن إحدى الجهات الحكومية طرفًا في الدعوى. ففي هذه الحالة، يُنظر إلى طبيعة العلاقة:
- إذا كانت العلاقة تنظيمية أو إدارية، فإن المحكمة الإدارية هي المختصة.
- أما إذا كانت العلاقة مدنية (مثل الإيجار أو البيع)، فتظل المحكمة العامة هي الجهة المختصة.
ثانيًا: الأصل في الاختصاص المكاني
وفقًا لنظام المرافعات الشرعية، فإن القاعدة العامة في تحديد المحكمة المختصة مكانًا هي:
- تُرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع ضمن نطاقها محل إقامة المدعى عليه.
ويُعد هذا الأصل من أهم الضوابط الإجرائية في المنازعات العقارية، سواء كانت الدعوى متعلقة بالملكية أو الإيجار أو الرهن.
ثالثًا: الاستثناءات على الأصل العام
هناك عدد من الحالات النظامية التي تُستثنى من قاعدة “محل إقامة المدعى عليه”، ومن أبرزها:
- إذا لم يكن للمدعى عليه محل إقامة معروف داخل المملكة، تنتقل الولاية إلى محكمة موطن المدعي.
- إذا كان الولي (غير الأب) يطلب الإذن بالتصرف في عقار مملوك لقاصر، تُرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع العقار ضمن دائرتها، وليس حسب محل إقامة الولي أو القاصر.
رابعًا: موقع العقار كعنصر في تحديد الاختصاص
يُعتمد موقع العقار لتحديد المحكمة المختصة فقط في الدعاوى العينية العقارية، مثل دعاوى إثبات الملكية أو الإخلاء، حيث تُقام الدعوى في المحكمة التي يقع العقار ضمن نطاقها الجغرافي، سواء كان العقار بأكمله ضمن دائرة المحكمة أو امتد جزئيًا إلى أكثر من منطقة.
أما في الدعاوى الشخصية المرتبطة بالعقار، مثل المطالبة بأجرة أو تعويض عن ضرر، فيُرجع في تحديد الاختصاص إلى محل إقامة المدعى عليه، لا إلى موقع العقار.
خامسًا: حالات النزاعات ذات الطابع الدولي
إذا كانت الدعوى تتضمن عنصرًا أجنبيًا أو كان العقار محل النزاع مرتبطًا جغرافيًا أو قانونيًا بدولة أخرى، يتم تطبيق قواعد الاختصاص الدولي، مع مراعاة ما تقرره الاتفاقيات القضائية والثنائية الموقعة بين المملكة وتلك الدول.
كما أن المحاكم السعودية لا تختص بالنظر في الدعاوى العقارية العينية إذا:
- كان المدعى عليه مواطنًا سعوديًا لا يملك محل إقامة داخل المملكة.
- أو كان المدعى عليه أجنبيًا، وكان العقار خارج أراضي المملكة.
سادسًا: الاتفاق على المحكمة مسبقًا
يجوز للأطراف الاتفاق مسبقًا على تحديد المحكمة المختصة مكانًا بشرط:
- أن يكون الاتفاق مكتوبًا وصريحًا.
- ألا يخالف النظام العام أو يخلّ بقواعد الاختصاص النوعي.
في هذا السياق، يبرز دور مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم في ،تقديم الدعم القانوني المتخصص في الدعاوى العقارية، وضمان الالتزام الدقيق بقواعد الاختصاص القضائي. وتعزيز فرص كسب القضايا وتفادي العيوب الإجرائية القاتلة.
دور المحامي في معالجة قضايا الاختصاص المكاني في دعاوى العقار
يُعد تحديد الاختصاص المكاني بدقة من أهم مفاتيح نجاح الدعوى العقارية، وهو ما يبرز فيه دور المحامي المتخصص بصفته الجهة الأقدر على التعامل مع هذا الجانب الإجرائي الحاسم. وتتمثل أهم أدوار المحامي في هذا النوع من القضايا فيما يلي:
- تحديد المحكمة المختصة مكانًا بناءً على محل إقامة المدعى عليه أو موقع العقار وفقًا لنظام المرافعات الشرعية.
- تقديم الدفع بعدم الاختصاص المكاني في حال رفع الدعوى أمام جهة غير مختصة، بشرط تقديمه في المرحلة النظامية قبل الدخول في الموضوع.
- صياغة الدعوى أو المذكرة القانونية بما يُعزّز اختصاص المحكمة المختصة ويدحض ادعاءات الخصم.
- اتخاذ الإجراءات السليمة لرفع الدعوى أو متابعتها في الجهة القضائية المناسبة.
- التنسيق عند الحاجة مع محامين في مناطق أخرى لتيسير رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة.
في هذا الإطار، يُقدّم مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم خبرته الواسعة في قضايا العقار، بما في ذلك النزاعات المرتبطة بالاختصاص المكاني، لضمان سلامة الإجراءات وتحقيق أفضل النتائج لموكليه.
أبرز صور المنازعات العقارية المؤدية لتنازع القضائي
من أبرز أنواع المنازعات التي تؤدي إلى هذا التنازع:
منازعات العقود العقارية
ذات الطابع الدولي كأن يكون محل العقد عقارًا داخل المملكة، بينما أطراف العقد من جنسيات متعددة، أو يقيم أحدهم خارج المملكة، مما يثير مسألة الاختصاص الدولي بين محاكم داخلية وجهات أجنبية.
منازعات القسمة في العقارات
الممتدة عبر أكثر من منطقة قضائية وتحدث عند وجود عقار مشترك بين أطراف متعددة، وتقع أجزاؤه ضمن نطاق اختصاص أكثر من محكمة، مما يؤدي إلى تضارب محتمل في اختصاص النظر أو التنفيذ.
منازعات حقوق الانتفاع
أو الارتفاق العقاري في المناطق الحدودية خصوصًا إذا كانت هذه الحقوق محل نزاع بين ملاك لعقارات متجاورة تقع في مناطق إدارية مختلفة أو في نطاق حدودي بين دولتين، مما يطرح إشكالية التداخل المكاني في جهة الاختصاص.
منازعات عقود الإيجار العقاري
طويلة الأجل لا سيما إذا تضمّن عقد الإيجار بندًا خاصًا بتحديد جهة قضائية معينة للفصل في النزاع، وهو ما قد يتعارض مع الاختصاص المكاني الفعلي وفق نظام المرافعات، ويُولّد خلافًا حول صحة هذا الاتفاق ومداه النظامي.
الآثار المترتبة على المتقاضين بسبب تنازع الاختصاص المكاني في القضايا العقارية
ينتج عن تنازع الاختصاص المكاني في القضايا العقارية مجموعة من الآثار السلبية التي تمس جوهر حقوق المتقاضين، وتؤثر مباشرة على مسار الدعوى ونتيجتها. وفيما يلي أبرز هذه الآثار وفق ترتيب يوضح خطورتها وتداخلها:
- تضارب الأحكام الصادرة من جهات قضائية مختلفة، مما يؤدي إلى صعوبة تنفيذ الحكم لمصلحة أحد الأطراف أو انعدامه عمليًا.
- ضياع الوقت وارتفاع تكاليف التقاضي بسبب إطالة أمد النزاع نتيجة إحالة الدعوى بين جهات غير متفقة على الاختصاص.
- حالة من التردد والحيرة لدى المتقاضين بشأن الجهة المختصة فعليًا بنظر النزاع، وهو ما يُضعف الثقة بالإجراءات العدلية.
- اضطرار الأطراف إلى توكيل محامين في مناطق أو دول مختلفة في حال وجود عنصر دولي بالنزاع، مما يزيد الأعباء المالية والقانونية.
- تعطيل مصالح الأطراف وتجميد التصرف في العقار المتنازع عليه طوال فترة النزاع حول الاختصاص، دون تقدم حقيقي في أصل الحق.
لهذا، فإن الاستعانة بمحامٍ خبير في قضايا العقار وتحديد الاختصاص القضائي – كفريق مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم – يُعد أمرًا بالغ الأهمية لتفادي هذه الآثار وضمان سلاسة التقاضي منذ البداية
أبرز الأنظمة والتعاميم والضوابط العقارية المعمول بها في السعودية
- نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت.
- نظام التسجيل العيني للعقار
- نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره
- تنظيم تملك مواطني مجلس التعاون للعقار في الدول الأعضاء
- نظام التصرف بالعقارات البلدية
- نظام المساهمات العقارية
- ضوابط طرح المساهمات العقارية
- نظام الرهن العقاري المسجل
- نظام استئجار الدولة للعقار
- ضوابط استئجار الجهات الحكومية للعقارات خارج المملكة
- قرار تنظيم العلاقة بين المستثمرين والجهات الحكومية في عقود الاستثمار العقاري طويلة الأمد
- نظام التوثيق
- نظام توزيع الأراضي البور
- نظام رسوم الأراضي البيضاء
- تنظيم الهيئة العامة للإسكان
- تنظيم الدعم السكني
- نظام تطبيق كود البناء السعودي
- نظام الطرق والمباني
- نظام تصنيف المقاولين
- تنظيم الهيئة العامة لعقارات الدولة
- الترتيبات التنظيمية للهيئة العامة لعقارات الدولة
- لائحة التصرف في عقارات الدولة (النسخة الثانية)
- تعليمات تطبيق لائحة التصرف في عقارات الدولة
- ضوابط تخصيص واسترداد ومناقلة العقارات بين الجهات الحكومية
- قواعد مراقبة عقارات الدولة وإزالة التعديات
- ضوابط تملك الدولة للعقار
- قواعد وآلية عمل لجان النظر في طلبات تملك العقارات
- نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية
التصنيف النظامي لأنواع القضايا العقارية في المملكة العربية السعودية
فيما يلي أبرز الأنواع النظامية للقضايا العقارية المتداولة أمام المحاكم السعودية:
دعاوى إثبات ملكية العقار
تُرفع هذه الدعاوى للمطالبة بإثبات تملك عقار أو جزء منه استنادًا إلى سبب شرعي كالهبة أو الشراء. وتشمل الطلبات إلغاء صكوك، أو إجراء إفراغ جزئي، أو فك رهن. لكن لا تدخل ضمن هذا النوع دعاوى تداخل العقارات، أو طلبات صكوك الاستحكام، أو الهبات بين الأزواج أو الورثة.
دعاوى الإخلاء العقاري
تتعلق هذه الدعاوى بمطالبة المالك بإخراج واضع اليد من العقار في حال انتهاء أو عدم نظامية عقد الإيجار. وتشمل الطلبات فسخ العقد، أو إثبات الانفساخ، أو الإخلاء، مع التأكيد على شرط أساسي: أن يكون العقد مسجلًا عبر الشبكة الإلكترونية “إيجار”، وفق التعميم الوزاري الصادر بتاريخ 19-12-1443هـ.
دعاوى المقاولات العقارية
تتناول النزاعات الناشئة عن أعمال البناء أو الترميم أو الهدم، سواء بين الأفراد أو بين المقاول وصاحب العقار. وتشمل المطالبة باستكمال الأعمال، أو فسخ العقد، أو التعويض عن الأضرار أو المستحقات المالية. وتُرفع هذه الدعاوى ضد التاجر لأعمال غير تجارية، أو ضد غير التاجر بحسب طبيعة التعاقد.
دعاوى قسمة العقارات المشتركة
تُقام هذه الدعاوى من أحد الشركاء في عقار مملوك على الشيوع، بهدف فض الشراكة إما بقسمة العقار فعليًا أو ببيعه وتقسيم ثمنه. ولا تشمل الحالات المرتبطة بإرث غير مقسم، أو العقارات المملوكة لشركات، أو العقارات التي تم الاتفاق على قسمة تراضي بشأنها مسبقًا.
دعاوى التداخل العقاري
تنشأ هذه الدعاوى عند وجود نزاع على جزء من عقار نتيجة تداخله مع عقار مجاور. وتهدف إلى رفع اليد عن الجزء المتنازع عليه أو إثبات بطلان التملك غير المشروع. وتُعد من أكثر القضايا ارتباطًا بمفهوم حماية الملكية العقارية.
دعاوى الشفعة
يحق للشريك أو المجاور التقدم بدعوى شفعة إذا تم بيع جزء من العقار المشترك دون عرضه عليه أولًا. وتشمل هذه الدعاوى المطالبة بإثبات حق الشفعة والحكم بتمليك العقار محل النزاع لصالح الشفيع، وفقًا للشروط النظامية المحددة.
دعاوى المساهمة العقارية
تُرفع هذه الدعاوى بين مساهم ومدير مساهمة نتيجة شراكة استثمارية في عقار محدد، وتشمل المطالبة بتوزيع أرباح، أو استرداد رأس المال، أو إثبات أو تصفية المساهمة. ويشترط أن يكون النزاع مرتبطًا مباشرة بالعقار، ولا يدخل ضمن اختصاص لجنة تصفية المساهمات العقارية.
دعاوى المسائل والحمى
تشمل هذه الدعاوى النزاعات المرتبطة بمرافق العقار مثل مجاري المياه أو ممرات المزارع. وتُرفع للمطالبة بإعادة مجرى مائي، أو قسمة المياه، أو منع التعديات، وتُعد من الدعاوى ذات الطبيعة التبعية للعقار ولا تكون مشمولة بالصك العقاري.
دعاوى الاستطراق
تُقام هذه الدعاوى للحصول على حق العبور أو إعادة فتح طريق مغلق يعيق الوصول إلى العقار. وتبرز أهميتها في الحالات التي يتضرر فيها أحد الملاك بسبب إغلاق ممر مشترك أو عقار محاط من كل الجهات
الاختصاص القضائي في منازعات العقار بالمملكة
فيما يلي أبرز صور هذا الاستثناء، مرتبة وفقًا لأهميتها وتعقيدها القضائي:
طلبات الاستحكام وإثبات التملك
تُحال هذه الطلبات إلى لجنة النظر في طلبات تملك العقارات عبر منصة إحكام، ولا تدخل ضمن اختصاص المحاكم العامة، إذ تتطلب إجراءات إدارية دقيقة تتعلق بالتملك وفق الأنظمة العقارية المعتمدة.
الطعون على قرارات نزع ملكية العقارات
للمنفعة العامة تختص بها المحكمة الإدارية بديوان المظالم، نظرًا لكونها تتعلق بقرارات إدارية صادرة عن لجان حكومية، ويطعن فيها المواطن أو المتضرر من قرار النزع.
الدعاوى الناشئة عن المساهمات العقارية
قبل تاريخ 22/8/1426هـ تُحال إلى لجنة المساهمات العقارية، والتي أُنشئت خصيصًا للنظر في تلك القضايا، وذلك بسبب خصوصية هذه المساهمات وتعقيداتها المالية والعقارية.
الدعاوى التجارية ذات الصلة بالعقار
مثل أن يكون العقار جزءًا من نشاط تجاري أو محل نزاع بين شركاء في شركة تملك أصولاً عقارية. وتختص بها المحاكم التجارية، لما لهذه الدعاوى من طابع تجاري لا عقاري بحت.
قضايا التركات العقارية
عند وقوع نزاع بين الورثة حول ملكية عقار ضمن التركة، يكون الاختصاص حينها لمحاكم الأحوال الشخصية، بصفتها الجهة المختصة في قسمة التركات والنظر في منازعاتها.
دعاوى الإيجار التمويلي المرتبطة بالعقار
تنظر فيها لجان الفصل في المنازعات والمخالفات التمويلية، وذلك نظرًا لطبيعتها التمويلية الخاصة، التي تختلف عن الإيجار العادي وتخضع لأنظمة التمويل العقاري.
أبرز الأسئلة الشائعة
كيف افرقالاختصاص المكاني والاختصاص النوعي؟
الاختصاص المكاني يحدد صلاحية المحكمة بناءً على الموقع الجغرافي لطرف الدعوى، أي المحكمة التي يجب أن تُرفع إليها الدعوى بحسب محل إقامة المدعى عليه. أما الاختصاص النوعي، فهو يُعنى بطبيعة القضية نفسها، كأن تختص المحكمة العامة بالدعاوى العقارية، والمحكمة الجزائية بالقضايا الجنائية، ومحكمة الأحوال الشخصية بقضايا الطلاق والنفقة وما في حكمها.
ما المقصود بوثيقة الاختصاص المكاني؟
وثيقة الاختصاص المكاني هي مستند قانوني يُستخدم لإثبات أن المحكمة المختصة مكانيًا بنظر الدعوى هي المحكمة التي يقع ضمن نطاقها الجغرافي مكان إقامة المدعى عليه أو العقار محل النزاع، وذلك وفقًا لأحكام نظام المرافعات الشرعية.
هل يسقط الدفع بعدم الاختصاص المكاني؟
نعم، يسقط الدفع بعدم الاختصاص المكاني إذا لم يُقدَّم في الوقت النظامي، أي في بداية الجلسات وقبل تقديم أي دفاع أو طلب آخر في الدعوى. فإذا تأخر تقديم الدفع وتم الخوض في الموضوع، يُعد هذا بمثابة قبول ضمني باختصاص المحكمة مكانًا، ولا يُعتد لاحقًا بهذا الدفع.
هل يمكن للقاضي رفض الدفع بعدم الاختصاص المكاني؟
يملك القاضي صلاحية رفض الدفع إذا قُدم بطريقة غير نظامية، كأن يتقدم به المدعى عليه بعد الرد على الدعوى أو بعد تقديم طلبات متعلقة بالموضوع. ففي هذه الحالة، يكون الدفع متأخرًا وغير مقبول شكلاً، ويحق للقاضي الاستمرار في نظر الدعوى.
يمثّل الاختصاص المكاني في دعاوى العقار أحد الركائز الإجرائية الجوهرية التي يقوم عليها سير الدعوى العقارية في المملكة العربية السعودية. إذ إن تجاهل تحديد المحكمة المختصة مكانًا قد يؤدي إلى بطلان الإجراءات أو رفض الدعوى شكلًا، مما يضيّع على أطراف النزاع فرصًا ثمينة للفصل السريع في حقوقهم
ختامًا، فإن الالتزام الدقيق بقواعد الاختصاص المكاني في دعاوى العقار في الدعاوى العقارية يمثل الضمانة الأولى لصحة الإجراءات وسلامة المسار القضائي. ولذلك فإن الاستعانة بمحامٍ متمرس كفريق مكتب المحامي سعد بن عبدالله الغضيان تمثل خطوة استباقية لحماية الحقوق وتفادي النزاعات الإجرائية.
لا تعليق